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租赁合同中转租问题的探讨 签订融资租赁合同的注意事项

发布时间: 2022年8月17日 苏州合同官司律师   http://www.hzlhccfg.cn/

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租赁合同中转租问题的探讨

  摘要:转租,一般是指承租人将租赁物之全部或一部分再出租给第三人,供其使用、收益,第三人则支付租金,承租人并不脱离原租赁关系的行为。


  一、转租包括经出租人同意和未经出租人同意两种情况:


  1.经出租人同意的转租


  经出租人同意的转租包括两种情形:


  一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物;


  二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。


  对于事前未经出租人同意,事后出租人知道后并不反对或予以承认的,按照第51条的规定,也可以视为经出租人同意的转租。


  经出租人同意的转租是有效的,但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系,即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人,这三人之间的法律关系必须明确。


  按照第224条的规定,经过转租的租赁合同关系当事人的关系应为:


  第一,出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响,继续有效,承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的,承租人仍然要对出租人负责。


  第二,虽然次承租人与出租人之间没有合同关系,次承租人可以直接向出租人支付租金。


  第三,在租赁合同终止或者被解除时,承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止。


  因为这个次承租合同的订立是以前一个租赁合同为基础的。


  2.未经出租人同意的转租


  对于未经出租人同意的转租合同的效力,目前主要有以下几种观点:


  无效合同、有效合同、可撤销合同、效力待定合同等。


  最高人民法院第16条规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。


  最高人民法院民一庭负责人在答记者问中将未经出租人同意的转租合同认定为无效合同,但根据第224条规定,未经出租人同意的转租合同应为可撤销的合同而并非无效合同。


  二、屋租赁合同中转租问题


  1、承租人转租房屋必须经出租人同意


  第224条规定:;承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同;;


  第3条规定:;承租人经出租人同意,可以依照本办法将承租房屋转租;。按以上两个法律、法规的规定,承租人转租房屋是可以的,但事先应征得出租人的同意。因此租赁合同中双方应明确约定转租条款,出租人可对转租附加一些必要的条件,只要不违反法律、行政法规的规定即可。


  2、出租人、承租人均可从转租中获益


  第27条规定:;出租人可以从转租中获得收益;。承租人转租房屋所获租金是次承租人使用房屋所支付的对价,出租人作为产权人当然有权从中提取一定的收益。


  一般情况下,承租人转租房屋的目的就是为了对租赁房屋的收益,按第30条规定:; 转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务;,因此转租后承租人义务应该是加重了,所以法律应该允许承租人从转租中获益。


  鉴于出租人、承租人均可从转租中获益,因此在租赁合同中双方应明确约定转租收益分配比例,该比例中应考虑承租人后期对房屋修缮的投入,确保公平,避免出现纠纷。


  3、房屋转租后次承租人享有优先购买权


  在房屋转租合同合法有效的情况下,出租人转让房屋,承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权,次承租人因已经实际占有、使用房屋,因此其优先购买权优先于承租人。


  这里还涉及一个深层次问题就是次承租人购买了租赁房屋后,租赁合同是否解除


  我们认为,次承租人取得房屋所有权后,其取代了原合同出租人的地位,原租赁合同依然有效,承租人转租收益权依然存在。那么在合同有效期内,次承租人需向承租人支付转租收益,否则会损害承租人合法利益,不符合;买卖不破租赁;的法律宗旨。


  相关法规:我国第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。


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签订融资租赁合同的注意事项

  融资租赁合同,是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物,提供给承租人使用,承租人支付租金的合同。那么在签订融资租赁合同的时候需要注意哪些事项呢本文为您解答。


  1.主体资格审查。


  1)审查承租人的资信。


  在融资租赁合同中,对出租人来说,承租人的资信状况、签约和履约能力即能否按期支付租金,直接关系到出租人能否收回本金、利息及获得相应的利润。因此,出租人在承租人提出租赁申请时,应要求承租人提交资产负债表、利润收入等财务报表和其他有关资料,来判断承租人的资信情况。对那些为人不正,违法乱纪的人和单位,最好不要同其签订合同,尤其出租物价值高,技术复杂,仪器精密的,不仅要了解承租人之资信,更要了解其操作出租物的技术熟练程度,然后才决定是否出租该物,并签订合同。


  2)签订融资租赁合同时有代理人的,应注意审查其代理资格,以防止发生无权代理和滥用代理权的情况。审查方法主要是看对方代理人是否具有授权委托书,其代理行为是否超越代理权限,是否过期等。代理人超越代理权限签订的合同或以代理人的名义同自己或自己所代理的其他人签订的合同,都是无效合同。


  2.融资租赁合同当事人的意思表示。


  融资租赁合同是双务合同,是建立在双方当事人协商一致的基础之上,因此,当事人的意思表示要真实、自愿。实践中,有些当事人以胁迫、欺诈或乘人之危等方式使对方作出不符合内心意思的表示而签订合同。承租人与供货人恶意串通,骗取出租人资金的融资租赁合同是无效。一旦一方当事人发现自己在签合同时由于上述原因而导致意思表示并不真实,从而使自己在合同中的利益受到伤害时,都应及时提请法院或仲裁机构宣告合同无效或予以撤销,来维护自己的正当权益。当然,合同是否无效,是否应予以撤销,其确认权并非任何人都可以行使,它只能由人民法院或仲裁机构独享。


  3.融资租赁合同的主要条款。


  1)租赁物的名称、品质、规格、数量和金额。


  此款经常会有不填或漏填的陷阱出现。为此,应按规定严格填写租赁财产名称、国别、规格型号、质量标准、数量、总金额。每一项都要填写具体。要特别注意财产能否作为融资租赁财产的标的物,否则,标的物不合格造成合同无效,易出现纠纷。租赁财产的名称要写得具体、清楚、详细。如是机械设备、运输车辆的租赁,一定要写清楚商标,品种、型号、规格、号码,当发生纠纷或者出租物被偷换、遗失时,能有解决纠纷的依据。对于租赁物的数量和质量,一定要规定或注明清楚,不能含混不清或者模棱两可。条款中要求出租的数量要准确,质量必须具体,如财产租赁前的实际质量;返还租赁物时必须达到的质量。对某些易变旧或者易磨损的设备,要在合同中约定其磨损的标准。


  2)租赁财产的交货、验收、交货地点和使用地点约定。


  有的交货、验收签订不具体。应在合同中写清交货地点、时间,分期交货的,还要写清每期交货数和具体期日。应写清验收时间、方法和验收不合格的处理方法。


  3)租金的币种、金额、利率、支付日期和方式。


  租金金额一般由购买租赁物的全部或部分成本、租赁利息及出租人和承租人约定的其他费用构成。合同中要明确手续费、保险费、运费等费用是否包括在租金中。租金一般应以人民币计算和支付,如果购买租赁物使用外币的,可按双方当事人约定的币种支付。租金币种的选择可以与购买合同中的币种相同也可以不同,但要注意汇率风险的防范。利率也是影响租金总额的重要因素之一。融资租赁合同中租金的利率可以分为固定利率和浮动利率两种。固定利率是在全部租赁期间租赁费率固定不变。浮动利率就是每隔一定时期租赁费率根据市场利率或贷款利率的变化作相应的调整。租金的支付方式包括,支付租金的次数,每次支付的金额,是在每次付租期开始日交付租金还是在每次付租期末日交付租金等。


  4)关于融资租赁合同的担保事项。


  对保证条款,一定要写清保证种类,是一般保证还是连带责任保证。出租人可以要求承租人支付保证金,保证金的数额一般不能超过购买租赁物成本的20%。除此之外,出租人可要求承租人提供担保人。当承租人不能向出租人交纳租金或履行其他义务时,由担保人代为履行。对担保人的资格以及担保能力等,出租人应认真审查。


  5)关于租赁物的保险问题。


  租赁期间,租赁物应当保险,这是融资租赁合同的特殊之处。保险费用由承租人承担,可列入租金总额,也可单独列出而不列入租金总额。有关保险事宜的具体办理可由双方当事人在合同中规定。保险赔偿金由承租人享有。


  6)关于税收的承担问题。


  租赁物如是进口货物,应交纳海关关税、增值税和其他税款。即使是国内货物,如按税法的有关规定应纳税的,也应交纳相应税款。关于税收的承担,出租人和承租人应在融资租赁合同中约定。


  7)关于租赁物迟延交货或发生质量瑕疵的索赔问题。


  在融资租赁合同中,出租人不承担供货人迟延交货或供货产品质量瑕疵的责任,由供货人对此负责。


  8)关于租赁的起止日期。


  租赁起止日期对于出租人和承租人的权利义务关系有重要影响。起租日是租赁开始日期。实践中,出租人和承租人可根据下列日期约定起租日:第一、出租人支付购买租赁物的价金之日。第二、货物运抵货港之日。第三、承租人交付验收证或接收证之日。第四、双方当事人约定的其它日期。出租人、承租人各自履行了自己的全部义务,实现了自己的全部义务,租赁关系即告终止。


  9)租赁物的用途。


  要详细、具体规定租赁财产的用途,对某些财产的使用范围的限制要注明。


  10)关于租赁物的维修、保养。


  租赁财产的维修和保养事关租赁物能否保持长久使用问题。在融资租赁合同中一般约定租赁物的保养与维修由承租人承担,出租方只负责资金的融通,一般不负责租赁物的维修。


  11)租赁合同的变更、解除和转让。


  第一、需要在租赁合同中规定出租人变更出租物所有权时,须事先征得承租人同意提前终止合同,如果承租人不同意或者不征求承租人意见,则原承租合同继续对新的所有权者有效,直至合同期满为止。


  第二、对于租赁合同的解除,必须规定其解除的条件。如承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租;利用租赁物参与或进行非法活动;逾期不交纳租金或者由于承租人的原因需要解除合同等等,要规定清楚。


  第三、对承租人将合同转让的情况,要明确规定其征求出租人意见的义务,并且对转租后第二承租人的行为负责。


  12)双方的义务及其违约责任。


  第一、租赁合同中,出租人的义务主要表现在:按合同规定的租赁物的数量、质量、时间、地点提供给承租方使用;对租赁物的正常保养维修等。


  第二、承租人的义务主要是:应依约按时交纳租金;合理、正确地在规定的用途范围内使用租赁物;保管、保养、维修租赁物,不得随意转租、拆租等。在合同中要明确双方当事人不履行应尽义务的违约行为及其所承担的法律责任。如规定由于承租方保管、使用不当造成租赁物的损坏,丢失应负责修复达到正常使用标准或赔偿等。


  13)融资租赁合同期满时租赁财产的处理。


  有三种处理方式:退租、续租和留购:退租要确定具体期日和退租交接手续。续租要确定续租确定日及续租手续、程序。留购要确定留购价格、支付币种、方式、时间、交接手续。


  14)关于违约责任。


  应根据双方谈判的结果,结合草拟方自己的利益,应详尽列明违约责任情形,做到切实可行。


  ;15)关于争议的解决方式。


  解决争议的方式有协商、诉讼和仲裁。建议草拟合同时,站在自己作为出租人或者承租人角度,选择更有利于保护自己合法权益的争议解决方式及相应的地域管辖机构。


  16)注意不同融资租赁合同的个性化条款。


  因为租赁关系不同,合同要求千差万别,这就要求当事人根据具体情况,在合同的内容上有所增减、变化。如机械设备租赁合同中由于机械设备的配套性决定了合同必须注明其具体的名称、规格、质量、数量等,如果合同中不便列示,应当单独列出清单,作为附件;还有设备的运输、拆卸、安装问题,技术培训、服务问题,保险问题等等,都应给予明确规定。要注意防止合同拘泥于一种固定模式或者拘泥于法律规定的主要条款,而使自己的手脚受到束缚。


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