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已签购房合同违约金怎么计算 违约金有哪几类,违约金约定过高该怎么办

发布时间: 2022年8月17日 北京合同官司律师   http://www.hzlhccfg.cn/

  宋,北京合同官司律师,现执业于北京市盈科律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

已签购房合同违约金怎么计算

一、已签购房合同违约金如何计算

购房合同中,开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的,一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定,法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说,如合同约定的违约金为2万,而违约造成的实际损失为1万元,那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金的数额。

购房合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

1、逾期交房的违约金计算标准;按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同,又为大家提供了一种可以借鉴的方式。

2、逾期付款的违约金计算标准;按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

3、逾期办理产权登记的违约金计算标准;按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。

上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准,如果当事人双方约定了标准,过高或过低时,法院将掌握这种情况下的上下限标准,即上限不低于实际损失,上限不高于实际损失的130%。

二、发生购房合同违约怎么维权

1、违约,具体落实。

《房屋买卖合同》中,买卖双方须明确双方违约。由于房产交易程序复杂且金额较大,因此需要在签署合同时就明确写清双方的和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起几日内向卖方支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。

2、善用补充条款,维护自身利益。

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,可在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中双方的意思表达清楚,一方面,这样的买卖合同表达出了双方的最真实意愿,为交易的顺利进行铺平道路,另一方面,也可减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

综上所述,由于消费者在房产交易过程中所处的“弱势”地位,就要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎,最大限度地减少漏洞,规避风险,保证自己的合法权益。最后,建议消费者在进行房产交易过程中,找信誉好,规模大的房地产经纪公司。这样,既有利于出卖人能够在尽可能短的时间内找到合适的买受人,也有利于买受人更加准确地了解房屋情况,同时避免在钱证、房产交接,以及日后缴纳供暖、物业管理、公共维修基金等费用时发生不必要的纠纷。

以上知识就是对“已签购房合同违约金如何计算”问题进行的解答,签订购房合同后,有合同违约情况出现的,合同违约金的计算按合同约定确定,如果没有约定的,按造成的实际损失确定。读者如果需要法律方面的帮助,欢迎到进行法律咨询。

违约金有哪几类,违约金约定过高该怎么办

一、违约金有的类型

违约金是指当事人在合同中约定的或法律所规定的,一方违约时应支付给对方的一定数量的货币。违约金可分为以下三种:

1、法定违约金。

从我国现行法律的规定来看,法定违约金主要有以下几种情况:

由法律、法规具体规定违约金的数额。

由法律、法规直接规定违约金的固定比率。

由法律、法规直接规定违约金的比率幅度,具体比率由当事人在此幅度内具体商定。

2、约定违约金。

约定违约金主要有两种情况:

法律、法规对违约金未作具体规定,完全允许当事人约定的违约金。

法律、法规虽规定了违约金的数额、比率或幅度,但是又允许当事人自行协商,或规定当事人的约定优于法定的违约金。

3、混合违约金。

混合违约金是指法律规定了违约金的比率幅度,当事人在该幅度内商定具体比率或幅度的违约金。这种违约金是法定和约定相结合的违约金,也称混合违约金。

二、违约金约定过高怎么处理

《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

但是,怎样才叫“过分高于”违约金过高应以什么比例为标准,对于这个问题,以往的法律法规均没有作出明确的规定和解释。

2003年4月28日,最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

该解释第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。故在一般情况下,凡合同案件中遇到的此类纠纷,均可参照该条司法解释的规定去处理。

总之,即使约定的违约金过高也不必太担心,要积极与对方协商,法院也会根据合同的实际履行情况和法律规定合理判决。如果您还需要进一步了解合同违约金的相关内容,也提供律师在线咨询服务,欢迎您进行法律咨询。

律师:戴可欣 [北京]

北京市盈科律师事务所

文章来源:北京合同官司律师

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