苏州合同官司律师
电话:13913572481
当前位置: 首页 > 律师文集 买卖合同

买卖商品房流程和费用 房屋买卖合同无效的情形及处理

发布时间: 2022年7月18日 苏州合同官司律师   http://www.hzlhccfg.cn/

 章敏律师团队苏州合同官司律师,现执业于江苏旭展律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

买卖商品房流程和费用

  近几年来房地产大热,每个城市的房价都涨得很快,有很多人都过上了房奴的生活,但是在这种情形下还是有很多人热衷于购买商品房,在购买商品房时也有一定的流程,虽然大部分的人都会找中介办理,但是自己还是需要了解一下,那么买卖商品房流程和费用多少是怎样的呢下面为您详细解答,希望对大家有帮助。




  一、买卖商品房流程和费用多少


  1、流程


  签订《认购书》。《认购书》是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预签订《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》。购买人在签订《认购书》后,应当在《认购书》中约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。签订买卖合同是整个购房程序中最重要一环,是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的,包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。


  与开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》。为鼓励购房者购买所建房屋,开发商请求银行提供房地产抵押贷款,开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书,银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。在商品房预售中,购房人通过按揭方式购买商品房的,通常方式是支付一部分楼价款给开发商,其余房价款则通过金融机构贷款支付给开发商。


  2、费用


  契税:买受人承担,居住房屋个人1.5%、单位3%,非居住房屋3%;合同印花税:买受人承担,0.03%;权证印花税:买受人承担,5元/本;交易手续费:每平方米3元,全部由开发商承担;登记费:买受人承担,住房每套80元、非住房每套300元;配图费:买受人承担,居住房屋25元;非居住房屋1:500地籍图每幅65元、1:1000地籍图每幅92元、1:2000地籍图每幅120元;抵押登记费:纯公积金贷款100元,组合贷款及商业贷款200元;公证费:50万元以下部分,按房价的0.3%,不足200元按200元计;50万-500万按0.25%;贷款保险费:买受人承担,贷款额x0.05%x贷款年限。预告登记费用:50元每件。


  二、商品房买卖有哪几种方式


  1、一次性付款


  这种方式操作比较简单,即双方签订售房合同一定期限内付清房款的95%,剩余5%在交房时一次性付清。当然这个购房者可能会得到开发商一定幅度的折扣,但前提是土豪不差钱做后盾,开发商信誉良好且是现房的情况下,在这种情况下,建议大家最好付全款的90%,以备不测。


  2、分期付款


  一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款,直至交房后全部付清,这样对买卖双方都比较公平。不过对基本上以期房预售为主的楼盘,分期付款对购房者比较有利,购房人交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约,房屋交付使用时,交齐全部房款,办理产权过户,不仅可以减轻筹资压力及资金风险,同时也让自己把握主动权,不过分期付款费时费力,也不能享受优惠。


  3、贷款


  即通常所说的房地产按揭贷款,由银行先行支付房款给房产商,以后购房者按协议逐月向银行支付贷款本息的一种付款方式。目前,也是购买商品房最主要的方式。


  三、签订商品房买卖合同时注意事项


  对商品房面积和房价的计算,购房人拥有知情权,房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售商品房时,应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示,供购房者查阅,公示的资料包括:房屋土地权属调查报告书、建筑平面布置图。


  签署商品房预售合同时,购房人可要求面积计算表或测算表,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时,开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明,并能与建筑平面布置图对照查核。


  综上所述,商品房的买卖与普通房子是有所不同的,因为商品房是还没有建立好的房子,所以需要办理的手续更为复杂,并且也要交纳比较多的费用,在签订商品房买卖合同之时也有一些地方需要多加注意。以上就是;买卖商品房流程和费用;全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。





房屋买卖合同无效的情形及处理

  核心内容:房屋买卖经常出现合同无效的情形,主要有房地产分离出卖、产权主体有问题、侵犯优先购买权、欺诈、非法转让等,那么对于合同无效的情形,又该如何处理呢下面为您详细介绍。


  一、房屋买卖合同无效的情形有哪些


  1、房地产分离出卖,合同无效。


  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。


  2、产权主体有问题,合同无效。


  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时,须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。


  3、侵犯优先购买权,合同无效。


  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时,须提前3个月通知承租人,在同等条件下,承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。


  4、单位违反规定购房,合同无效。


  机关团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上民政部门批准。


  5、价格上有欺诈行为,显失公平,合同无效。


  买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标准议定价格,于房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故反悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题的,买卖双方可重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。


  6、非法转让,合同无效。


  二、房屋买卖合同无效如何处理






律师:章敏律师团队 [江苏]

江苏旭展律师事务所

文章来源:苏州合同官司律师

转载请注明出处 本文链接: http://www.hzlhccfg.cn/news/view.asp?id=10488478094408 [复制链接]
首页 - 关于我们 - 专长领域 - 律师文集 - 相册影集 - 案件委托 - 人才招聘 - 法律咨询 - 联系方式 - 友情链接 - 网站地图
All Right Reserved Copyright@2022

苏州合同官司律师

版权所有 |   法律咨询热线:13913572481 网站支持:大律师网